Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Projeleri (3BSYM)

Yeni Nesil Tapu İşlemlerinde Planaks Mühendislik Güvencesi: Hatasız 3B Modelleme, Kesintisiz Onay

Türkiye genelinde tapu ve kadastro süreçlerinin dijitalleşmesiyle birlikte, inşaat projelerinin yasal kayıt işlemleri yeni bir boyuta taşınmıştır. Planaks Mühendislik olarak; müteahhitlerin, arsa sahiplerinin ve gayrimenkul geliştiricilerinin en çok zaman kaybettiği "Kat İrtifakı" ve "Kat Mülkiyeti" kurulumu aşamalarında zorunlu olan 3B Sayısal Yapı Modeli (3BSYM) hazırlama süreçlerini yüksek mühendislik vizyonumuzla yönetiyoruz. Projelerinizi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) standartlarına tam uyumlu, hatasız ve hızlı bir şekilde dijitalleştirerek, idari onay süreçlerinizdeki tüm teknik bariyerleri ortadan kaldırıyoruz.

3B Sayısal Yapı Modeli (3BSYM) Nedir?

3B Sayısal Yapı Modeli (3BSYM); inşa edilecek veya inşası tamamlanmış bir binanın mimari projesindeki tüm bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, depo vb.), ortak alanlarının ve dış cephesinin, gerçek dünya koordinatlarına oturtularak 3 boyutlu ve akıllı dijital verilere dönüştürülmüş halidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) başlattığı "3 Boyutlu Kadastro" projesi kapsamında, geleneksel 2 boyutlu mimari projelerin yerini alan bu sistem, yapıların dijital dünyadaki "akıllı kimlik kartı" işlevini görür. Modeller, uluslararası bir standart olan CityGML veri formatında hazırlanır.

Neden Zorunludur ve Ne İşe Yarar?

TKGM'nin yayımladığı genelgeler doğrultusunda, yeni yapılacak binalarda kat irtifakı kurulabilmesi ve iskan sonrası kat mülkiyetine geçilebilmesi için ilgili belediyeye ve tapu müdürlüğüne 3B Sayısal Yapı Modeli'nin (3BSYM) sunulması yasal bir zorunluluktur.

• Tapuda Şeffaflık ve Güven: Bu model sayesinde vatandaşlar ve yatırımcılar, satın alacakları dairenin cephesini, katını, alanını ve konumunu e-Devlet veya Web Tapu üzerinden 3 boyutlu olarak, gerçeğe en uygun haliyle görebilmektedir.
• Kurumlar Arası Tam Entegrasyon: Hazırlanan modeller, belediyelerin Mekansal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) ve tapu müdürlüklerinin sistemleriyle entegre çalışarak; yanlış numarataj, metrekare uyuşmazlığı ve mülkiyet kaymalarını (farklı dairenin tapusunu alma gibi hataları) tamamen ortadan kaldırır.

3BSYM Hazırlığı İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Modelleme sürecine hızlı ve eksiksiz bir şekilde başlayabilmemiz için her projede aşağıdaki onaylı belgeleri tarafımıza iletmeniz gerekmektedir:

• Mimari Proje (İrtifak Projesi): DWG formatında, güncel ve onaylı mimari proje.
• Bağımsız Bölüm Liste Beyanı: Her bir bağımsız bölümün pay/payda oranlarını ile net ve brüt alan bilgilerini içeren tablo.
• Yapı Aplikasyon Krokisi: Sayısal formatta ve ortometrik kotlu olarak hazırlanmış kroki.
• Tapu Belgesi: İlgili parsele ait güncel tapu kaydı.
• Yol Kotu veya Subasman Kotu Belgesi: İndirgenmiş kot değerlerini gösteren resmi tutanak.
• Yapı Ruhsatı: İlgili idare tarafından onaylanmış inşaat izin belgesi.

Planaks Mühendislik ile 3BSYM Süreci Nasıl İlerler?

Belediye ve tapu müdürlüklerindeki teknik incelemelerde projenizin "hatalı veri" sebebiyle reddedilmesi, satış ve iskan süreçlerinizi haftalarca sekteye uğratabilir. Planaks Mühendislik olarak bu riski sıfıra indirmek için kurumsal ve çok kademeli bir mühendislik süreci işletiyoruz:

1. Ön İnceleme ve Çapraz Veri Koordinasyonu: Bize ulaşan mimari projeler, numarataj belgeleri ve yapı aplikasyon krokileri mühendislerimiz tarafından birbiriyle çapraz kontrole tabi tutulur. Projedeki alan değerleri ile liste beyanındaki verilerin birebir uyuştuğu teyit edilir. Olası mimari uyuşmazlıklar tespit edilirse, doğrudan proje müellifiyle iletişime geçilerek hatalar modelleme öncesi giderilir.

2. Ulusal Koordinat Sistemine Sıfır Hatayla Entegrasyon: Vaziyet planınız, Yapı Aplikasyon Krokisi ve kot tutanaklarındaki veriler ışığında, Türkiye Ulusal Referans Çerçevesi'ne (TUREF) ve gerçek dünya koordinatlarına milimetrik hassasiyetle oturtulur. Arazideki eğimler ve yola olan mesafeler gerçeğe uygun şekilde dijitalize edilir.

3. CityGML Formatında 3B Akıllı (Semantik) Modelleme: Sadece görsel bir 3B çizim değil, veriye dayalı "akıllı modelleme" yapıyoruz. Özel yazılımlarla binanın dış kabuğu, ortak alanları ve her bir bağımsız bölümü modellenir. Daha sonra bu bağımsız bölümlerin içine; numarataj, net/brüt metrekare, arsa payı ve kullanım amacı gibi semantik (anlamsal) veriler işlenerek modelin TKGM sistemine okunabilir hale gelmesi sağlanır.

4. Çoklu Validasyon ve İç Kalite Kontrol Sistemi: Model tamamlandığında doğrudan idareye gönderilmez. Planaks Mühendislik bünyesinde bulunan, TKGM standartlarıyla uyumlu "Geçerlilik (Validasyon) Yazılımları" aracılığıyla model test edilir. Geometrik çakışmalar, yüzey hataları (topoloji) ve veri eksiklikleri sistem tarafından filtrelenir ve sıfır hata seviyesine getirilir.

5. Resmi Teslimat ve Tapu Entegrasyon Desteği: Tüm testlerden geçen ve onaylanan CityGML formatındaki 3BSYM dosyanız, belediye ve tapu müdürlüğüne sunulmaya hazır bir şekilde (dijital ortamda) tarafınıza teslim edilir. Gerekli durumlarda idari onay sürecindeki teknik yazışmalarınıza danışmanlık sağlanır.

Neden Planaks Mühendislik'i Tercih Etmelisiniz?

• TKGM Normlarına Tam Hakimiyet ve Güncel Altyapı: Türkiye’deki 3B kadastro dönüşümünü yakından takip ediyor, modellemelerimizi uluslararası CityGML formatında ve TKGM’nin belirlediği en son LOD (Level of Detail - Detay Seviyesi) standartlarında hazırlamak için en gelişmiş yazılım altyapılarını kullanıyoruz.
• Zaman ve Maliyet Kaybını Önleyen Validasyon Sistemi: Piyasada standart çizim programlarıyla yapılan amatör modeller, tapu müdürlüklerinden sıklıkla iade edilmektedir. Bizim kurduğumuz katı iç denetim ve validasyon sistemi sayesinde dosyalarınız ilk seferde onaylanır; böylece topraktan satış ve iskan süreçleriniz hiçbir bürokratik engele takılmaz.
• Disiplinlerarası Koordinasyon Gücü: Biz sadece bir çizim ofisi değiliz. Planaks Mühendislik olarak; mimari mevzuatlara, imar kanunlarına ve kadastro süreçlerine hakim mühendislik kadromuzla, projenizdeki potansiyel yasal pürüzleri modelleme aşamasındayken fark edip çözüm üretiyoruz.
• Büyük Ölçekli ve Karmaşık Projelerde Kanıtlanmış Uzmanlık: Sadece tekil apartman bloklarında değil; kot farkı olan zorlu eğimli arazilerde, çok bloklu mega sitelerde, karma kullanımlı projelerde (AVM, ofis, rezidans) ve kademeli mimarilerde kusursuz 3B sayısal modelleme yapabilme kapasitesine sahibiz.

Tapu Süreçlerinizi Riske Atmayın! Zamanın en değerli sermaye olduğu inşaat sektöründe, projelerinizin yasal onay süreçlerini Planaks Mühendislik'in sıfır hata prensibi ve mühendislik hızıyla güvence altına alın.

B Sayısal Yapı Modeli (3BSYM) Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

1. 3B Sayısal Yapı Modeli (3BSYM) yaptırmak zorunlu mu? 

Evet. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yayımladığı genelgeler kapsamında, yeni inşaat projelerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri için 3BSYM hazırlanması yasal olarak zorunludur.

2. Kat irtifakı modeli ile kat mülkiyeti modeli arasında fark var mıdır? 

Genellikle aynı model üzerinden işlem yapılır. İnşaat öncesi "Kat İrtifakı" için hazırlanan model, inşaat bittikten sonra (eğer ruhsata aykırı bir mimari değişiklik yapılmamışsa) iskan ve "Kat Mülkiyeti" aşamasında da aynen kullanılır. Değişiklik varsa model güncellenir.

3. 3BSYM modellemesi ne kadar sürer? 

Süreç, projenizin büyüklüğüne ve bağımsız bölüm sayısına göre değişir. Onaylı evrakların tarafımıza eksiksiz ulaşmasının ardından, standart konut projeleri genellikle 2-4 iş günü içerisinde modellenip validasyon testlerinden geçirilerek teslime hazır hale getirilmektedir.

4. 3B modelleme için binanın fotoğrafları mı çekiliyor? 

Hayır. 3BSYM işlemi mevcut bir binanın veya inşaatın fotoğraflanması değil; onaylı mimari projenin (DWG) bilgisayar ortamında gerçek dünya koordinatlarına göre yeniden 3 boyutlu olarak inşa edilmesi (çizilmesi) ve numarataj verilerinin işlenmesi işlemidir.

5. CityGML formatı nedir? Neden PDF veya standart 3D çizim kullanılmıyor? 

CityGML, 3 boyutlu şehir modelleri için geliştirilmiş açık ve akıllı bir veri standardıdır. Standart bir 3D çizim sadece bir görüntüdür; ancak CityGML formatında binanın sadece görseli değil, hangi kapının kime ait olduğu, odanın kaç metrekare olduğu gibi "kimlik bilgileri" de dosyaya gömülüdür. Tapu sistemleri sadece bu dili okuyabilmektedir.

6. Dosyam belediyeden veya tapudan red yer mi? 

Mevzuata hakim olmayan kişi/kurumların hazırladığı modeller, topoloji veya koordinat hataları nedeniyle sıklıkla iade edilir. Planaks Mühendislik olarak, modelinizi TKGM standartlarındaki doğrulama yazılımlarından geçirerek (hata taraması yaparak) teslim ettiğimiz için teknik red alma riskinizi ortadan kaldırıyoruz.

7. Bağımsız Bölüm Listesi (Numarataj) neden çok önemlidir? 

Modelin en kritik aşaması, mimari projedeki dairelerin sistemdeki kayıtlarla eşleştirilmesidir. Kapı numaraları ve metrekarelerdeki en ufak bir uyumsuzluk tapu devirlerinde "farklı dairenin tapusunu alma" gibi büyük hukuki sorunlara yol açabilir. Bu yüzden beyan listesinin kusursuz olması şarttır.

8. Sadece inşaat bittikten sonra mı bu modeli yaptırabilirim? 

Hayır. İnşaata başlamadan önce topraktan satış yapabilmek veya banka kredisi kullandırabilmek için "Kat İrtifakı" kurduğunuzda da 3BSYM yaptırmanız zorunludur.

9. Eğimli arazilerde veya kademeli yapılarda 3BSYM süreci zor mudur? 

Standart düz zeminlere göre daha yüksek teknik uzmanlık ve dikkat gerektirir. Gerçek kot değerlerinin projeye doğru yansıtılması şarttır. Planaks Mühendislik olarak en zorlu topografyalarda dahi hatasız modelleme yapmaktayız.

10. Sadece mimari proje yeterli mi, diğer evraklar neden şart? 

Mimari proje binanın şeklini verir ancak binanın dünya üzerindeki tam konumunu ve kotunu belirlemek için Yapı Aplikasyon Krokisi ve Yol/Subasman Kot Tutanakları şarttır. Aksi takdirde modeliniz tapu haritasında yanlış yere (örneğin komşu parsele) oturur ve onaylanmaz.

11. Ruhsatı eski olan (mevcut) binalar için 3BSYM zorunlu mu? 

Halihazırda kat mülkiyeti kurulmuş mevcut binalar için şu an zorunluluk yoktur. Uygulama, yeni ruhsat alan ve iskan aşamasına gelip kat mülkiyetine geçecek yapıları kapsar. Ancak kentsel dönüşümle yıkılıp yeniden yapılan binalar da bu zorunluluğa tabidir.

12. Mimari projede değişiklik olursa (tadilat ruhsatı) modeli yenilemek gerekir mi? 

Evet. Yapı ruhsatı alındıktan sonra daire planlarında, dış cephede veya bağımsız bölüm sayılarında resmi bir değişikliğe gidilirse, 3BSYM'nin de bu yeni mimari projeye göre güncellenmesi zorunludur.

13. Modelim e-Devlet veya Web Tapu'da hemen görünür mü? 

Hazırladığımız model ilgili belediye tarafından onaylanıp TKGM (Tapu) sistemine aktarıldıktan sonra, veri tabanı güncellemelerine bağlı olarak Web Tapu sisteminde mülk sahipleri tarafından görüntülenebilir hale gelmektedir.

14. 3BSYM onaylandıktan sonra tapu süreci nasıl devam eder? 

Modeliniz belediye ve kadastro/tapu sistemi tarafından onaylandıktan sonra, klasik prosedür işlemeye devam eder. Yönetim planı ve diğer yasal evraklarla birlikte Tapu Müdürlüğü'nde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi gerçekleştirilir.

15. 3BSYM hizmetinin fiyatı nasıl belirlenir? 

Fiyatlandırma; projedeki toplam inşaat alanına, mimari yapının kütlesel karmaşıklığına, blok sayısına ve toplam bağımsız bölüm (daire, ofis, dükkan vb.) sayısına göre belirlenmektedir. Gerekli evrakları bize ileterek hızlıca şeffaf bir fiyat teklifi alabilirsiniz.